„Auðvitað kem­ur að skulda­dög­um“

„Auðvitað kem­ur að skulda­dög­um“

166
0
SHARE
Mynd: mbl.is/​Krist­inn Magnús­son

Á þessu ári hef­ur skil­mála­eft­ir­lit bygg­ing­ar­full­trúa í Reykja­vík skoðað hátt í 50 mál þar sem vantað hef­ur bygg­ing­ar­leyfi fyr­ir yf­ir­stand­andi fram­kvæmd­um en sam­tals hafa 200 mál, stór og smá, verið skoðuð.

Í lang­flest­um til­fell­um hef­ur vinna verið stöðvuð þar til bætt hef­ur verið úr mál­um, sótt hef­ur verið um bygg­ing­ar­leyfi og það samþykkt eða út­gefið.

Ef ekki er orðið við til­mæl­um bygg­ing­ar­full­trúa er hægt að beita dag­sekt­um og öðrum íþyngj­andi úrræðum.

Að fara af stað í fram­kvæmd­ir án bygg­ing­ar­leyf­is get­ur hins veg­ar haft frek­ari af­leiðing­ar og jafn­vel meiri kostnað í för með sér.

Það get­ur til að mynda haft áhrif á rekst­ar­leyfi fyr­ir­tækja, sölu eigna í framtíðinni og starfs­leyfi aðila sem bera ábyrgð á fram­kvæmd­un­um.

Ný­legt dæmi þar sem bygg­ing­ar­leyfi vantaði fyr­ir stærri fram­kvæmd, og vakti tölu­verða at­hygli, var stækk­un City Park hót­el við Ármúla 5.

Fram­kvæmd­in var vel á veg kom­in þegar bæði Vinnu­eft­ir­litið og skil­mála­eft­ir­lit bygg­ing­ar­full­trúa bönnuðu alla vinnu á vinnustaðnum, meðal ann­ars af því aldrei hafði verið sótt um bygg­ing­ar­leyfi fyr­ir stækk­un­inni.

Þá voru gerðar al­var­leg­ar at­huga­semd­ir við aðbúnað og ör­yggi starfs­manna á vinnustað.

Kröf­ur um að hraða fram­kvæmd­um og óþol­in­mæði virðist vera ein af ástæðum þess að farið er af stað í fram­kvæmd­ir án bygg­ing­ar­leyf­is, enda tek­ur slíkt um­sókn­ar­ferli alltaf ein­hvern tíma.

Í ein­hverj­um til­fell­um virðist það þó vera ásetn­ing­ur að sækja ekki um leyfi og reyna að kom­ast upp með það. Þekk­ing­ar­leysi get­ur líka haft sitt að segja.

Fara stund­um fram úr sér í fram­kvæmdagleðinni

Fyr­ir bygg­ing­ar­leyf­is­skyld­ar fram­kvæmd­ir er bygg­ing­ar­leyfi í raun tvíþætt. Það er ann­ars veg­ar samþykkt bygg­ingaráforma og svo út­gáfa leyf­is sem veit­ir heim­ild til að hefja fram­kvæmd­ir.

Samþykkt bygg­ingaráforma gild­ir í tvö ár og falla þau úr gildi hafi bygg­ing­ar­leyfi ekki verið út­gefið inn­an gild­is­tíma þess. Fyr­ir út­gáfu þess þarf að upp­fylla ákveðin skil­yrði, eins og að skrá ábyrgðaraðila, tryggja að það sé bygg­ing­ar­stjóri og viðeig­andi iðnmeist­ar­ar á bak við fram­kvæmd­ina, greiða til­skil­in bygg­ing­ar­leyf­is­gjöld og skila inn gögn­um varðandi fram­kvæmd­ina sam­kvæmt bygg­ing­ar­reglu­gerð.

Ef þetta er ekki gert inn­an tveggja ára fell­ur leyfið sjálf­krafa úr gildi og sækja þarf um aft­ur.

Með breyt­ing­um á Mann­virkjalög­um og bygg­ing­ar­reglu­gerð í sum­ar var það gert mögu­legt að fá samþykkt bygg­ing­ar­leyfi án þess að öll gögn, eða svo­kallaðir sérupp­drætt­ir og hönn­un­ar­gögn þar sem nán­ari grein er gerð fyr­ir upp­bygg­ingu og út­færslu, liggi fyr­ir áður en fram­kvæmd­ir hefjast.

Með því að fara þá leið er hægt að hefja vinnu við ákveðna verkþætti en bíða með aðra. Það er þá á ábyrgð bygg­ing­ar­stjóra og ábyrgðaraðila á fram­kvæmd­inni að sjá til þess að viðeig­andi gögn fyr­ir þá verkþætti sem verið er að vinna að liggi fyr­ir staðfest og samþykkt áður en vinna við þá hefst.

Þessu get­ur þó verið ábóta­vant og menn fara stund­um fram úr sér í fram­kvæmdagleðinni. Ef í ljós kem­ur að haf­in er vinna við verkþætti sem ekki hef­ur verið skilað inn gögn­um fyr­ir er vinna við þá stöðvuð.

Telja sig vera að „sleppa við eitt­hvað vesen“

Óskar Torfi Þor­valds­son, yf­ir­verk­fræðing­ur hjá embætti bygg­ing­ar­full­trúa, seg­ir eng­an hafa hag af því því að hefja fram­kvæmd­ir áður en bygg­ing­ar­leyfi ligg­ur fyr­ir.

„Það koma upp til­felli þar sem fólk fram­kvæm­ir og sæk­ir um leyfi eft­ir á og tel­ur sig vera að sleppa við eitt­hvað vesen.

Þegar ekki er til staðar bygg­ing­ar­leyfi þá eru ekki skráðir ábyrgðaraðilar á verkið, bygg­ing­ar­stjóri og iðnmeist­ar­ar.

Verkið er þá kannski líka unnið án hönn­un­ar­gagna sem eiga að gera nán­ari grein fyr­ir upp­bygg­ingu og út­færslu og eng­ar út­tekt­ir eru til staðfest­ing­ar.

Við höf­um tekið upp á því í svona til­vik­um að stimpla samþykkta aðal­upp­drætti með ákveðnum stimpli til upp­lýs­inga um að samþykkt­in sé áður gerð fram­kvæmd og út­gáfa bygg­ing­ar­leyf­is hafi ekki legið fyr­ir.

Óvissa sé um upp­bygg­ingu og út­færslu fram­kvæmd­ar og hvorki sé skráð verk­trygg­ing á verkið né ábyrgðaraðilar.

Með því vekj­um við at­hygli á þessu. Það er því á ábyrgð eig­anda og framtíðar­eig­enda að kynna sér fram­kvæmd­ina og ætti að vera í verka­hring fast­eigna­sala einnig að upp­lýsa um.

Koma má þannig í veg fyr­ir að ein­hver kaupi eitt­hvað í góðri trú og svo er kannski eng­in ein­angr­un í þak­inu svo dæmi sé tekið.“

Það getur haft töluverðar afleiðingar í för með sér ef ...
Það get­ur haft tölu­verðar af­leiðing­ar í för með sér ef bygg­ing­ar­leyfi er ekki til staðar áður en ráðist er í fram­kvæmd­ir. Mynd úr safni. mbl.is/​​Hari

Óskar seg­ir eng­an sparnað í þessu og því síður minna vesen. Þá geti óleyf­is­fram­kvæmd einnig verið í and­stöðu við skipu­lag.

„Ef menn eru að reyna að spara sér kostnað þá lend­ir þessi kostnaður að öll­um lík­ind­um á þeim síðar meir, til dæm­is ef ráða þarf ein­hverja skoðun­ar­menn til að rann­saka fram­kvæmd­ina,” út­skýr­ir hann.

„Stimp­ill­inn get­ur líka rýrt verðgildi eign­ar­inn­ar og fram­kvæmd­in verður þá í minni gæðaflokki, hálf­gerð B-fram­kvæmd ef svo má segja.“

Um­fangs­mikl­ar fram­kvæmd­ir stöðvaðar

Hann seg­ir þetta þó aðallega ger­ast með minni bygg­ing­ar­leyf­is­skyld­ar fram­kvæmd­ir. Það sé bet­ur fer sjald­gæft að farið er af stað í stærri fram­kvæmd­ir án bygg­ing­ar­leyf­is. Það kem­ur hins veg­ar fyr­ir, líkt og dæmi var tekið um hér að ofan með stækk­un City Park hót­el í Ármúla.

Í því til­felli hafði ekki verið skilað inn um­sókn um bygg­ing­ar­leyfi áður en ráðist var í að stækka hót­elið um 27 her­bergi. Í sam­tali við Morg­un­blaðið sagði eig­andi hót­els­ins að það væru „ýmis smá­atriði“ sem þyrfti að kippa liðinn.

Bygg­ing­ar­leyfi telst þó ekki smá­atriði, enda er grund­vall­ar­atriði að það sé til staðar áður en ráðist er í fram­kvæmd­ir.

Þá var held­ur ekki til staðar bygg­ing­ar­leyfi þar sem verið að var að breyta at­vinnu­hús­næði í íbúðar­hús­næði við Grens­ás­veg 12.

Reykjar­vík­ur­borg hafði fest kaup á 24 íbúðum í hús­inu, en Vinnu­eft­ir­litið gerði fjöl­marg­ar at­huga­semd­ir við aðbúnað og ör­yggi á vinnustaðnum, fyr­ir utan þá staðreynd að bygg­ing­ar­leyfi var ekki til staðar. Vinna var stöðvuð þar í lok síðasta árs og hófst ekki aft­ur fyrr en öll skil­yrði höfðu verið upp­fyllt.

Í báðum þess­um til­fell­um var það því ekki bara bygg­ing­ar­leyfi sem vantaði held­ur var aðbúnaður og ör­yggi starfs­manna á vinnustaðnum óviðun­andi.

Óskar seg­ir það alltaf koma í bakið að mönn­um að draga það að sækja um bygg­ing­ar­leyfi þó þeir telji sig vera að spara ein­hverj­ar krón­ur.

„Auðvitað kem­ur að skulda­dög­um. Aðilar í svona um­fangs­mikl­um fram­kvæmd­um eru ekki að vinna neitt með þessu. Það er þvert á móti verið að tefja.“

Rekstr­ar­leyfi og sala eigna geti verið í húfi

Óskar tek­ur City Park hót­el sem dæmi. „Þar er hót­el og rekstr­ar­leyfi þess í húfi. Svo er alltaf mögu­leiki hjá bygg­ing­ar­full­trúa að leggja á dag­sekt­ir og þvinga þannig menn til að ganga frá mál­um rétt.

Sýslumaður gef­ur út rekstr­ar­leyfi fyr­ir hót­el og leit­ar um­sagna áður en leyfi eru gef­in út. Hlut­verk bygg­ing­ar­full­trúa er að staðfesta að hús­næðið sé í sam­ræmi við bygg­ing­ar­leyfi og að loka­út­tekt hafi farið fram. Í svona til­vik­um þá myndi það ekk­ert liggja fyr­ir.“

Ef ekki er orðið við tilmælum byggingarfulltrúa er hægt að ...
Ef ekki er orðið við til­mæl­um bygg­ing­ar­full­trúa er hægt að beita dag­sekt­um og öðrum íþyngj­andi úrræðum. Mynd úr safni. mbl.is/​Golli

Þá seg­ir hann fast­eigna­skrá skrá upp­lýs­ing­ar um hús­næði inn í sitt kerfi og fram­kvæmd­ir í óleyfi geti því jafn­vel haft áhrif á kaup og sölu eigna. Ekki sé hægt að tryggja rétt­ar stærðir eigna og eigna­skipta­samn­ing­ar verði að byggja á samþykkt­um gögn­um. „Ef eign er rangt skráð get­ur sala eigna taf­ist,“ út­skýr­ir hann.

Að sögn Óskars er ábyrgðin alltaf eig­anda bygg­ing­ar eða bygg­inga­stjóra og aðila sem hann ræður til verks­ins.

„Bygg­ing­ar­stjóri hef­ur sitt hlut­verk sam­kvæmt bygg­ing­ar­reglu­gerð og á að sjá til þess að all­ar fram­kvæmd­ir séu unn­ar sam­kvæmt samþykkt­um gögn­um. Ef menn eru ekki að sinna sínu hlut­verki og bygg­ing­ar­full­trúi fær ábend­ingu um slíkt, þá leit­um við skýr­inga hjá bygg­ing­ar­stjóra og eig­um að til­kynna svona mál til Mann­virkja­stofn­un­ar. Hún gef­ur út starfs­leyfi, þannig að starfs­leyfi þeirra geta verið í húfi. Skila­boðin eru þau að aðilar eru ekki að vinna sér neitt í hag­inn með þessu.“

Skynj­ar óþol­in­mæði hjá fram­kvæmd­araðilum

Aðspurður hvort mál­um fari fjölg­andi þar sem ekki er sótt um bygg­ing­ar­leyfi áður en farið er af stað í fram­kvæmd­ir, seg­ir Óskar hann skynja óþol­in­mæði hjá fram­kvæmd­araðilum. „Það er dá­lítið óþol, hraðinn er þannig.“

Eft­ir hrun, eða árið 2012, kom fram ný bygg­ing­ar­reglu­gerð þar sem kveðið var á um að fyr­ir út­gáfu bygg­ing­ar­leyfa ættu öll gögn að liggja fyr­ir. „Þá var verið að kalla eft­ir því að bygg­ing­ar­leyfi væru bet­ur und­ir­bú­in áður en menn færu í fram­kvæmd­ir. Að í upp­hafi skyldi end­inn skoða.

En núna, kannski út af þrýst­ingi á markaði, hef­ur bygg­ing­ar­reglu­gerðinni verið breytt,” seg­ir Óskar og vís­ar til þeirra breyt­inga sem gerðar voru í sum­ar.

„Bygg­ing­ar­reglu­gerðin hef­ur tekið tölu­verðum breyt­ing­um und­an­far­in ár. Og það er verið að skerpa á ábyrgð aðila, eins og bygg­ing­ar­stjóra og hönnuða, um hlut­verk þeirra og skyld­ur. Það er meiri ábyrgðar­vakn­ing.“

Ra­f­ræn skrán­ing og hand­bæk­ur í und­ir­bún­ingi

Und­an­farið hef­ur verið einnig unnið að ra­f­rænu skrán­ing­ar­kerfi hjá Mann­virkja­stofn­un, þar sem til dæm­is öll bygg­ing­ar­leyfi eiga að fara í gegn. Um er að ræða miðlæga gátt sem sveit­ar­fé­lög munu tengj­ast og þar verður einnig hægt að koma til­kynn­ing­um á fram­færi.

„Menn fá mis­jafnt aðgengi að gátt­inni, en hugs­un­in er að þetta verði gagn­virk­ur vett­vang­ur fyr­ir alla um­sýslu bygg­ing­ar­leyfa og aðilar geti skoðað sín mál og eign­ir. Bygg­ing­ar­saga húsa verður til dæm­is aðgengi­legri fyr­ir hags­munaðila. Með svona ra­f­rænu kerfi þá verður hægt að fylgj­ast miklu bet­ur með öll­um aðilum. Til dæm­is halda utan um fjölda og eðli at­huga­semda við hönnuði eða bygg­ing­ar­stjóra og iðnmeist­ara.“

Óskar segir menn ekki vinna sér neitt í haginn með ...
Óskar seg­ir menn ekki vinna sér neitt í hag­inn með því að sækja ekki um bygg­ing­ar­leyfi. Það komi alltaf í bakið á þeim. Mynd úr safni. mbl.is/​Eggert

Óskar bend­ir á að bæði bygg­ing­ar­stjór­ar og hönnuðir eigi að vera með staðfest gæðakerfi frá Mann­virkja­stofn­un. Það sé grund­völl­ur fyr­ir því að menn hafi starfs­leyfi. „Ef það koma upp ábend­ing­ar um að menn séu ekki að sinna sínu hlut­verki þá eru fyrstu skref­in að skoða gæðakerfið hjá viðkom­andi aðila. Það er skrefið áður en starfs­leyfið mun verða aft­ur­kallað.“

Þá er líka verið að setja sam­an skoðun­ar­hand­bæk­ur svo hægt sé að sam­ræma all­ar skoðanir á milli sveit­ar­fé­laga í land­inu. „Það eru þá skoðanir á öll­um gögn­um og út­tekt­ir. Þar verður sett upp staðlað at­huga­semda­kerfi og ein­kunna­gjöf. Þá skipt­ir eðli at­huga­semda máli, hversu al­var­leg­ar þær eru og fleira.“

Heimild: Mbl.is

NO COMMENTS

LEAVE A REPLY